自2013年设立以来， 希腊黄金签证以低门槛、 无居住要求和申根通行三大优势， 成为欧洲申请量最大的投资居留计划之一。 随着西班牙于2025年关闭黄金签证、 葡萄牙取消购房通道， 希腊已成为欧盟境内仅存的主流房产投资居留路径。
希腊黄金签证不是行政政策， 而是写入希腊《移民法典》的法定居留类别(投资者永久居留许可， 类别 B.5)。 理解法案沿革， 是判断政策稳定性与合规边界的第一步。 以下为完整立法脉络， 均可在希腊政府公报(ΦΕΚ)与移民与庇护部官网查证。
黄金签证的起点。 该法首次规定： 第三国公民在希腊购置不低于 25 万欧元的房产， 可获得居留许可， 旨在金融危机后吸引外国资本、 提振房地产市场。
旧《移民与社会融合法典》。 黄金签证被正式纳入法典第 20 条 B 款， 确立"房产投资者永久居留许可"的完整制度： 申请文件、 续期条件、 家属随行范围等， 此后十年的申请均以此为据。 官网至今保留依据该条发布的全部澄清通函。
现行《移民法典》， 全面取代 4251/2014。 黄金签证对应法典第 100 条， 居留类别编码为 B.5(投资者永久居留)。 该条同时确立了关键限制： 所购房产可长租， 但禁止短租(民宿式经营)与转租， 亦不得用作公司注册地址。
对法典第 100 条的重大修订， 自 2024 年 8 月 31 日起全面适用(过渡期交易须于 2024 年底前完成， 现已结束)。 确立目前的三级投资门槛： 雅典所在的阿提卡大区、 塞萨洛尼基、 米克诺斯、 圣托里尼及人口超过 3,100 人的岛屿为 80 万欧元； 其他地区 40 万欧元； 商改住及历史保护建筑修复保留 25 万欧元。 并规定 80/40 万欧元档须投资单一房产且主面积不低于 120 平方米， 违规短租将被撤销居留并处 5 万欧元罚款。
新增初创企业投资通道： 向希腊国家初创企业注册库(Elevate Greece)在册公司投资不低于 25 万欧元， 亦可申请同类居留许可， 为不愿持有房产的申请人提供替代路径。
希腊是申根区与欧元区双重成员国。 截至 2025 年 12 月， 黄金签证项目累计签发约 79,000 张居留许可(其中主申请人约 2.78 万人， 家属约 5.13 万人)， 是欧洲体量最大的投资居留计划。
依据第 5100/2024 号法律第 64 条修订后的《移民法典》第 100 条， 房产投资按地区与房产类型分为三档。 请注意： 网络上大量旧文章仍写"全境 25 万欧元"， 该规则已于 2024 年废止。
※ 费用以您咨询时的具体合同为准： 各国官方收费与项目价格随时会调整， 网页信息无法实时跟进， 以上仅为方向性参考。
以下清单依据移民与庇护部官网公布的"投资者初次永久居留许可"申请要求整理(房产路径)。 所有外文文件须经认证翻译为希腊文。
| 类别 | 具体要求 |
|---|---|
| 申请表与照片 | 官方申请表； 4 张近期护照规格数码照片(同时提供符合 JPEG2000 规格的电子版) |
| 护照与签证 | 有效护照经认证的复印件， 含有效入境签证页 |
| 政府规费 | 电子规费： 主申请人 2,000 欧元； 18 岁以上家属每人 150 欧元； 居留卡制卡费每人 16 欧元 |
| 公证师证明 | 由办理购房合同的公证师出具的证明， 载明： 合同双方信息、 房产信息、 价款支付方式与支付路径， 以及该房产是否曾被卖方用于申请黄金签证； 若成交价低于门槛但客观估值(objective value)达标， 公证师须出具专项核验证明 |
| 产权登记证明 | 土地登记处/国家地籍局出具的无产权负担证明(无抵押、 无查封)及过户登记证明 |
| 税号与税务 | 希腊税号(AFM)； 房产过户完税凭证 |
| 家属关系文件 | 结婚证、 出生证明等， 经海牙认证(Apostille)与认证翻译 |
| 特殊路径补充件 | 商改住： 用途变更完成证明； 保护建筑： 修复方案与许可； 酒店租赁： 含希腊国家旅游组织(EOT)运营许可的公证租约及登记证明； 在建/自建： 地契、 建筑许可、 承包商发票与付款凭证 |
从选定房产到取得居留卡， 常规周期约 4–9 个月。 除录入生物识别信息外， 其余环节均可通过授权希腊执业律师(POA 公证授权)远程完成。
核查国籍、 资金来源与家庭结构， 确定投资档位与区域； 开立希腊税号(AFM)及银行账户。
实地或远程看房； 签订预订协议并支付定金(通常为房价 10%)； 律师完成产权尽调——核查抵押、 查封、 规划与"是否曾用于黄金签证"。
在公证师面前签署正式买卖合同， 完成土地登记； 全部价款经银行可追溯路径支付， 缴纳过户税费。
通过移民与庇护部电子系统递交全套材料； 受理后申请人及家属即获临时居留凭证(蓝纸/白纸)， 可凭其合法居留并自由出入希腊。
全体申请人(含家属)亲赴希腊移民局指定地点采集指纹与照片——这是全程唯一必须本人到场的环节。
审批通过后签发 5 年期电子居留卡； 可由授权律师代领并寄送。 此后只要房产持有不变， 即可循环续期。
以下要点来自现行法条的硬性规定与市场上反复出现的真实纠纷， 签约前请逐条对照。
这是 2024 年 8 月 31 日之前的旧政。 现行规则下雅典全域门槛为 80 万欧元， 仍按旧门槛宣传的项目方， 要么信息滞后， 要么在引导你进入"商改住"通道却未说明其特殊条件。
法典第 100 条明文禁止将黄金签证房产用于短租(Airbnb 类)及转租， 违者撤销居留许可并处 50,000 欧元行政罚款。 只能签长期租约， 测算收益时务必按长租租金计算。
不能用两套 40 万的公寓凑 80 万， 主面积不足 120 平方米的房产也不合格。 只有 25 万欧元商改住/保护建筑通道不受面积与套数限制。
25 万欧元商改住路径要求用途变更在递交申请前已经完成。 购买"承诺将来改建"的期房式项目， 存在开发商烂尾导致申请被拒的真实风险， 务必核验已取得的用途变更文件。
公证师证明中必须载明该房产是否曾被卖方用于申请黄金签证。 一些二手"签证房"反复转手溢价销售， 接盘前要求律师在尽调中专项核查交易历史与真实市场价。
全部房款必须通过银行可追溯方式支付(本人账户转账至卖方账户等法定形式)， 现金、 第三方代付、 境外私下交割均会导致拒签。 资金出境与入境希腊的路径要提前规划并保留全部凭证。
希腊存在官方"客观估值"(objective value)体系。 若成交价与估值差异异常， 既可能触发税务稽查， 也说明你可能买贵了。 要求中介提供同区域真实成交参考， 而非只看签证达标价。
黄金签证持有人不得在希腊受雇工作(可持股、 可任股东并领取分红)。 计划在希腊实际经营或就业的客户， 应同步评估其他居留类别， 避免身份用途错配。
7 年入籍要求实际居住、 税务居民身份与语言考试。 若目标是欧盟护照而非仅是通行证， 从第一年起就要规划居住安排与税务申报， 而不是第 7 年才开始。
本项目门槛十年内已上调两次(2023 年部分区域 25→50 万， 2024 年全面 80/40 万)， 欧盟层面对投资居留的审查持续收紧。 热门移民局的预约与审批排期可能拉长， 材料一次备齐、 尽早递交， 是最有效的风险对冲。
每个家庭的国籍结构、 资金路径与教育目标都不同。 Wilburly Brands 基于现行法案与一手项目信息， 为你定制从选区、 选房到递交、 续期的完整方案。
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